عقد اجاره و تخلیه عین مستأجره

در قانون مدنی عقد اجاره تملیک منافع به عوض معلوم تعریف گردیده است. به عبارت دیگر در عقد اجاره مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود؛ فلذا اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌نامند. مورد اجاره می‌تواند اشیاء، حیوان یا انسان باشد.

در اجاره اشیاء باید مدت اجاره معین باشد و الا اجاره باطل است. مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که طرفین تعیین می‌نمایند و در صورت عدم تعیین از تاریخ عقد اجاره است.

در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است تا عقد به نحو صحیح واقع شود.

مالی را می‌توان به عنوان عین مستأجره قرار داد که با انتفاع از عین، اصل مال باقی بماند و از بین نرود.

لازم نیست که مؤجر مالک عین مستأجره باشد، ولیکن باید مالک منافع باشد تا بتواند عقد اجاره را منعقد سازد.

مستأجر می‌تواند عین مستأجره را اجاره دهد؛ مگر اینکه در عقد اجاره شرط خلاف آن شده باشد، فلذا در صورتی که می‌خواهید مستأجر شما امکان انتقال منافع عین مستأجره را به دیگری نداشته باشد صراحتاً در عقد اجاره قید نمایید که مستأجر می‌بایست بالمباشره از منافع عین مستأجره استفاده نماید و تحت هیچ شرایطی امکان انتقال منافع به غیر را ندارد.

اگر مالک ملکی مشاعی هستید می‌توانید آن را اجاره بدهید، لیکن اگر بخواهید آن را به تصرف مستأجر بدهید می‌بایست اذن سایر شرکاء را بگیرید و با اذن آنها ملک را به تصرف مستاجر بدهید.

اگر در مدت عقد اجاره عین مستأجره نیاز به تعمیرات داشته باشد که تأخیر در انجام این تعمیرات باعث ضرر مالک می‌شود، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات شود حتی اگر در طول دوره تعمیرات نتواند از کل یا جزء عین مستأجره استفاده نماید، در این حالت قانونگذار برای مستأجر قائل به حق فسخ گردیده است.

در حالت کلی مستأجر مسئولیتی نسبت به عین مستأجره ندارد؛ مگر اینکه تعدی یا تفریط نماید که اگر موجر قادر بر منع مستأجر نباشد، می‌تواند عقد اجاره را فسخ نماید.

مستأجر باید:

• در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف عمل نماید و تعدی یا تفریط نکند.
• از عین مستأجره برای همان مصرف معین در عقد اجاره استفاده کند.
• اجاره بها یا مال الاجاره را در مواعد تعیین شده به مؤجر پرداخت نماید یا در صورت عدم تعیین نقداً آن را پرداخت نماید.

عقد اجاره با فوت مؤجر یا مستأجر از بین نمی‌رود، اما اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع بوده اجاره با فوت مؤجر از بین می‌رود و اگر در عقد اجاره شرط مباشرت مستأجر شده باشد با فوت مستأجر عقد اجاره از بین می‌رود.

در اجاره املاک مسکونی و تجاری می‌بایست از لحاظ قانونی مواردی را رعایت نمود تا برای مؤجر و مستأجر مشکلی ایجاد نگردد، در این زمینه پیشنهاد می‌گردد، برای انعقاد عقد اجاره حتماً با مشاوره وکلای دادگستری اقدام به انعقاد عقد اجاره نمایید.

براساس قانونی روابط مؤجر و مستأجر برای اینکه موجر بخواهد در تاریخ اتمام عقد اجاره، عین مستأجره را تخلیه کند، می بایست مقررات قانونی مندرج در قانون را رعایت کند.

گروه وکلای سپنتا یاری‌رسان شما در تمام مراحل انعقاد عقود متعدد از جمله عقد اجاره، هستند.