اخذ به شفعه

ماده ۸۰۸ قانون مدنی مقرر می‌دارد هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند. به عمل حقوقی که به موجب آن شفیع حق شفعه خود را اعمال می‌کند، اخذ به شفعه گفته می‌شود.

اخذ به شفعه ایقاع می‌باشد زیرا جهت تحقق آن تنها اراده و قصد شفیع لازم می‌باشد و رضای خریدار و شریک فروشنده در آن شرط نیست. در واقع اخذ به شفعه نوعی ایقاع معوض می‌باشد، زیرا شفیع در ازای پرداخت ثمن قراردادی به مشتری می‌تواند حصه فروخته شده را تملک نماید.

با استناد به ماده 808 قانون مدنی شرایط ایجاد حق شفعه به شرح ذیل می‌باشد:

1. وجود مال غیرمنقول مشاع: حق شفعه نسبت به اموال غیرمنقول ذاتی ایجاد می‌شود و اختصاص به املاک دارد. برای ایجاد حق شفعه شراکت در زمین باید وجود داشته باشد. اشاعه ممکن است در زمین تنها باشد یا زمینی که در آن اعیانی یعنی ساختمان و درخت وجود دارد. اگر دو نفر فقط در ساختمان و درخت شریک باشند و زمین متعلق به آنان نباشد یعنی تنها اعیانی مشاع باشد، حق شفعه ایجاد نمی‌شود. در این باره ماده ۸۰۹ قانون مدنی مقرر می‌دارد: هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود. قانون استثنائا در یک مورد بدون اینکه اشاعه در مالکیت مال غیرمنقول وجود داشته باشد قائل به وجود حق شفعه شده است. ماده ۸۱۰ قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد: اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با ممر یا مجرای بفروشد، دیگری حق شفعه دارد، اگرچه در ملک خود مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد. بنابراین ملاحظه می‌نماییم که قانون مدنی در این ماده استثنائاً با وجود اینکه دو طرف در زمین با هم شریک نیستند فقط به دلیل وجود راه عبور یا مجرای مشترک، به هر یک از دو مالک مجاور حق داده است اگر مالک دیگر ملک خود را فروخت، بتواند با اخذ به شفعه ملک اختصاصی فروخته شده مالک دیگر را تملک نماید. همچنین اگر آپارتمانی تنها دو واحد داشته باشد و مالک یکی از واحدها آپارتمان شخصی خود را به شخص ثالثی بفروشد، به جهت آنکه این دو آپارتمان در ممر و مجری مشترک می‌باشند، مالک آپارتمان دیگر حق شفعه پیدا می‌نماید.
2. وجود مال غیرمنقول ذاتی بین دو شخص مشترکاً: حق شفعه زمانی به وجود می‌آید که مال غیرمنقول دارای دو شریک باشد نه بیشتر. ملاک در محدود بودن اشاعه میان دو شریک زمان ایجاد حق شفعه است نه زمان اجرای آن.
3. وجود مال غیرمنقول مشاع قابل تقسیم: این شرط بدان معنی است که ملک قابل افراز باشد. مرجع تشخیص قابلیت افراز یا عدم افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است اداره ثبت محل وقوع ملک می‌باشد در غیر این صورت دادگاه حقوقی صالح به بررسی این امر می‌باشد. بنابراین اگر ملک، غیر قابل افراز تشخیص گردد حق شفعه ایجاد نمی‌شود.
4. یکی از دو شریک سهم خود را به قصد بیع به شخص ثالثی انتقال دهد:  تنها زمانی که یکی از دو شریک تمام یا قسمتی از سهم خود را بفروشد، برای شریک دیگر حق شفعه به وجود می‌آید. لذا اگر یکی از شرکا سهم خود را به وسیله عقدی غیر از عقد بیع منتقل نماید، حق شفعه ایجاد نمی‌شود؛ اعم از آنکه سهم خود را هبه یا صلح یا معاوضه کند یا حتی مهریه همسر خویش قرار دهد. بنابراین می‌توان گفت حق شفعه از احکام اختصاصی عقد بیع است.

همچنین باید سهم مشاع به عنوان مبیع انتقال یابد نه ثمن تا حق شفعه ایجاد گردد. به تعبیر دیگر شریک باید فروشنده باشد نه خریدار.

با جمع شدن چهار شرط مار‌الذکر شریک دیگر باید ثمنی را که خریدار پرداخته است به او بپردازد تا بتواند حق شفعه را اجرا نماید. مقدمه اخذ به شفعه پرداخت ثمن قراردادی به خریدار می‌باشد.

اخذ به شفعه با پرداخت ثمن به مشتری و با اراده شفیع برای تملک حصه فروخته شده شریک تحقق می‌یابد و نیازی به تشریفات دیگری ندارد. در صورتی که خریدار از قبول آن امتناع نماید، شفیع باید دعوی اخذ به شفعه را به طرفیت شریک و خریدار در دادگاه عمومی حقوقی اقامه نماید.

سوالات خود را در خصوص نحوه اعمال اخذ به شفعه از گروه حقوقی و داوری سپنتا بپرسید.

ما همواره کنار شماییم.