افراز املاک مشاع

افراز به معنای تقسیم املاک است؛ حال اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، افراز آن در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک است، اما اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد و یا در بین مالکین شخص محجور وجود داشته باشد، افراز آن ملک در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک است. نسبت به ملکی که مشاعی است و برای آن سند مالکیت معارض صادر شده است، تا زمانی که رفع تعارض نشده باشد، اقدام به افراز نخواهد شد.

اداره ثبت در خصوص قابلیت یا عدم قابلیت افراز تصمیم‌گیری کرده و تصمیم اداره ثبت به طرفین ابلاغ می‌گردد. اگر کسی به تصمیم اداره ثبت معترض بود می‌تواند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ تصمیم واحد ثبتی به دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعتراض نماید. در این خصوص دادگاه به اعتراض رسیدگی کرده و حکم صادر می‌نماید، لیکن حکم دادگاه عمومی قابل شکایت فرجامی می‌باشد. اگر اداره ثبت محل وقوع ملک، ملک مورد تنازع را غیر قابل افراز اعلام نماید، هر یک از طرفین می‌توانند از دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقاضای صدور دستور فروش را بنماید؛ این دستور با توجه به قانون افراز املاک مشاع قطعی است و پس از آن ملک از طریق مزایده به فروش می‌رسد و سهم هر شخص از وجه حاصل از فروش به وی تحویل می‌گردد. باید توجه نمود که در حالتی که جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته است، درخواست افراز طی دادخواست به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تسلیم می‌شود و دادگاه ضمن تعیین کارشناس رسمی دادگستری، امکان افراز و یا عدم قابلیت افراز را بررسی نموده و حکم مقتضی صادر می‌نماید و این حکم قابلیت تجدید نظر در محاکم تجدید نظر را دارد. رأی دادگاه تجدید نظر در این خصوص قطعی است و پس از آن پرونده به واحد اجرای احکام ارسال می‌گردد. باید توجه داشته باشید در هر دو حالت که اداره ثبت اسناد و املاک ملک را غیر قابل افراز اعلام کند یا دادگاه در رأی صادره ملک را غیر قابل افراز اعلام نماید، احتیاجی به صدور برگ اجرائیه نیست و به صرف درخواست احدی از افراد ذینفع پرونده به واحد اجرای احکام ارسال می‌گردد. ملک از طریق مزایده به فروش می‌رسد و وجوه حاصل از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم می‌گردد.

در مورخه 1360/01/15 رأی اکثریت هیأت عمومی دیوان عالی کشور در خصوص وجود محجورین و غایب مفقودالاثر به شرح ذیل صادر گردیده است:

نظر به اینکه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقود الاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده 313 قانون امور حسبی مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث محجور یا غایب مفقود الاثر باشد، تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل می‌آید و با توجه به ماده 326 قانون امور حسبی که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز ساری و جاری خواهد بود و نظر به اینکه ماده اول قانون افراز املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته شده است، علی الاصول ناسخ ماده 313 قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی‌باشد، فلذا در صورت وجود محجور در بین شرکاء یا ورثه و یا وجود غایب مفقود الاثر، افراز املاک مشاع در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.