گروه حقوقی و داوری سپنتا

مشاعات ملک مانند ریه‌های یک ساختمان هستند، زمانی که یکی از ساکنین آن را برای خود مصادره نماید، بقیه خفه خواهند شد. وقتی یکی از همسایگان پارکینگ مشاع را به تصرف خویش در آورد یا انباری عمومی را قفل بزند، یک بحث ساده در راه‌پله میان ساکنین ناگهان رنگ و بوی یک دعوی حقوقی جدی را به خود می‌گیرد: تصرف عدوانی در مشاعات.

منظور از تصرف عدوانی چیست؟

دعوی تصرف عدوانی یکی از انواع دعاوی ثلاث می‌باشد. ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی در این خصوص بیان داشته ‌است: "دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید".

دعوای تصرف عدوانی را هم به صورت حقوقی و هم به صورت کیفری می‌توان مطرح نمود. در دعوای حقوقی نیازی به اثبات مالکیت نمی‌باشد، لکن در صورت طرح دعوا به صورت کیفری، اثبات مالکیت امری ضروری است. همچنین در دعوای تصرف عدوانی کیفری باید سوء‌نیت مجرم اثبات گردد، لکن در دعوای حقوقی نیازی به اثبات سوء‌نیت وجود ندارد.

بعد از اثبات عدوانی بودن تصرف متصرف، مالک می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف را از متصرف مطالبه نماید. میزان اجرت‌المثل با نظر کارشناس رسمی دادگستری مشخص خواهد شد. همچنین بعد از اثبات عدوانی بودن تصرف متصرف، مالک می‌تواند درخواست صدور حکم خلع ید متصرف را از دادگاه تقاضا نماید. این در صورتی است که مالک بتواند مالکیت خود را از طریق سند رسمی به اثبات برساند و قراردادی بین طرفین وجود نداشته باشد. اکثر افراد از تفاوت‌های میان دعوی تصرف عدوانی و دعوی خلع ید آگاه نمی‌باشند و نمی‌دانند در چه مواردی می‌بایست دعوی تصرف عدوانی و در چه مواردی دعوی خلع ید را مطرح نمایند. از مهم‌ترین تفاوت‌های این دو دعوی می‌توان به موارد ذیل اشاره نمود:

• دعوای تصرف عدوانی تنها برای اموال غیر منقول قابل طرح است، لکن دعوای خلع ید هم برای اموال منقول هم برای اموال غیر منقول قابل طرح است.
• دادگاه می‌تواند به دعوای تصرف عدوانی خارج از نوبت رسیدگی کند، لکن دعوای خلع ید را نمی‌توان خارج از نوبت رسیدگی نمود.
• در دعوای خلع ید تا پیش از قطعیت دادنامه حکم قابلیت اجرایی ندارد، لکن در دعوای تصرف عدوانی قانونگذار اجازه داده است، قبل از قطعیت حکم مفاد آن اجرا گردد
• دعاوی تصرف عدوانی جزء دعاوی غیر مالی هستند و هزینه دادرسی آن‌ها نیز مانند دیگر دعاوی غیر مالی خواهد بود، لکن دعوی خلع ید دعوای مالی است و هزینه دادرسی در آن بر اساس قیمت ملک محاسبه خواهد شد.
• در دعاوی تصرف عدوانی و به طور کلی در دعاوی سه‌گانه، سبق تصرف باید مورد اثبات قرار گیرد، لکن در دعوی خلع ید برخلاف دعاوی مربوط به تصرف لازم است تا مالکیت فرد در دادگاه مورد اثبات قرار بگیرد.

آیا تصرف عدوانی در مشاعات ساختمان نیز محقق می‌گردد و چه قسمت‌هایی از ساختمان جزء مشاعات است؟

تصرف عدوانی در مشاعات ساختمان نیز امکان تحقق دارد. با گسترش آپارتمان‌نشینی امروزه به کرات شاهد شکایت همسایگان از یکدیگر با موضوع تصرف عدوانی مشاعات می‌باشیم. مطابق ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها هر قسمت از آپارتمان که در سند، مالکی برای آن عنوان نشده و همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، مشاعات ساختمان نامیده می‌شود که شامل قسمت‌های زیر است:

• زیرزمین ساختمان
• تأسیسات قسمت‌های مشترک مانند چاه آب و پمپ‌، منبع ‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار
• آسانسور‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برق، تلفن‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌
• اسکلت ساختمان‌
• درها، پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار دارند.
• تأسیسات مربوط به راه‌پله از قبیل وسایل تأمین ‌کننده ‌روشنایی‌، تلفن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌
• بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا در آنجا قرار دارد
• نمای خارجی ساختمان‌
• محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی ‌دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

به طور کلی تصرف عدوانی در مشاعات آپارتمان به این صورت است که یک یا چند نفر از ساکنین آپارتمان به صورت شخصی از مشاعات استفاده می‌کنند و اجازه استفاده را به سایر ساکنین نمی‌دهند یا اینکه حق سایر ساکنین در استفاده از آن را ضایع می‌کنند؛ به عنوان مثال یکی از ساکنین ساختمان، وسایل خود را در حیاط یا راهروی آپارتمان به نحوی نگهداری ‌کند که سایر ساکنین نتوانند از آن قسمت استفاده کنند یا رفت و آمد برای بقیه ساکنین سخت ‌گردد؛ حتی نگهداری حیوانات خانگی در راهروها و حیاط آپارتمان یا قرار دادن وسایل شخصی مانند جاکفشی یا گلدان در مشاعات ساختمان می‌تواند مصداق تصرف عدوانی قرار گیرد. هیچ شخصی نمی‌تواند بدون اجازه از پارکینگی که متعلق به شخص یا واحد دیگری است، استفاده کند، تا جایی که اگر یکی از واحدهای آپارتمان، برای مدتی خالی باشد و همسایگان از پارکینگ آن واحد بدون اجازه مالک آن استفاده کنند، مالک می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف را از متصرف یا متصرفین مطالبه نماید. چنانچه فردی در پارکینگ واحد دیگری خودرو خود را پارک نماید و علیرغم اخطار مالک از برداشتن خودرو امتناع نماید؛ عمل وی می‌تواند تحت عنوان تصرف عدوانی مسئولیت کیفری و حقوقی برای وی در پی داشته باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی وفق ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیر منقول می‌باشد و در صورت طرح دادخواست در دادگاه دیگر قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه صالح صادر خواهد شد.

ماده 175 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی اشعار می‌دارد: "در صورتی که رأی صادره مبنی بر رفع تصرف عدوانی یا ممانعت یا مزاحمت از حق باشد، بلافاصله به دستور مرجع صادر کننده توسط‌ اجرای دادگاه یا ضابطین دادگستری اجرا خواهد شد و درخواست تجدیدنظر مانع اجرا نمی‌‌باشد. در صورت فسخ رأی در مرحله تجدیدنظر، اقدامات‌ اجرایی به‌ دستور دادگاه اجرا کننده حکم به حالت قبل از اجرا اعاده می‌شود و در صورتی که محکوم‌به، عین معین بوده و استرداد آن ممکن نباشد، مثل یا‌ قیمت آن وصول و تأدیه خواهد شد".