تشریفات مزایده

هرگاه شخصی (محکوم‌علیه) به موجب حکم قطعی دادگاه محکوم به پرداخت وجهی در حق دیگری (محکوم‌له) گردد و به دلیل عدم پرداخت، طلبکار اموالی را از مشارالیه توقیف نماید، به درخواست محکوم‌له اموال توقیف شده از طریق مزایده به فروش می‌رسد و طلب طلبکار از آن محل استیفا می‌گردد. مزایده از قیمتی شروع می‌شود که محکوم‌له و محکوم‌علیه در زمان ارزیابی مال توقیف شده، در خصوص میزان آن توافق نموده باشند؛ در صورت عدم توافق، قیمت توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌گردد. این قیمت، قیمت پایه برای مزایده محسوب می‌شود و مزایده از این قیمت، یعنی قیمت پایه شروع می‌گردد. اموال توقیف شده به کسی فروخته می‌شود که بیشترین قیمت را پیشنهاد می‌نماید.

چنانچه مال در زمان بازداشت یا پس از آن، توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی شده باشد و از تاریخ اعلام نظریه کارشناسی تا روز مزایده بیش از شش ماه سپری شده باشد، ارزیابی پیشین معتبر نبوده و محکوم‌له می‌تواند تقاضای ارزیابی مجدد را نماید.

در صورتی که نسبت به محل و موعد فروش بین محکوم‌له و محکوم‌علیه تراضی شده باشد، به همان ترتیب رفتار می‌شود؛ در غیر این صورت مدیر اجرا موعد و محل فروش را تعیین می‌نماید. زمان فروش باید طوری تعیین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیشتر از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد.

انجام مزایده و فروش باید با حضور مأمور اجرا و نماینده دادستان به عمل آید و صورت‌مجلس فروش به امضای آنها و سایر اشخاص حاضر در مزایده (محکوم‌علیه، محکوم‌له و خریدار) می‌رسد.

آگهی مزایده مطابق قانون باید در یکی از روزنامه‌های محلی یک نوبت منتشر شود. در نقاطی که روزنامه نباشد و همچنین در مورد اموالی که قیمت آنها بیش از دویست هزار ریال نباشد، آگهی به جای انتشار روزنامه به تعداد کافی در معابر الصاق و تاریخ الصاق در صورت‌مجلس قید می‌شود.

محکوم‌له می‌تواند مانند سایرین در خرید شرکت نماید و اگر بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد، برنده مزایده شناخته می‌شود.

ارزیابان و دادورز‌ها و سایر اشخاصی که در امر فروش مباشرت دارند، همچنین اقربای نسبی و سببی آنان تا درجه سوم نمی‌توانند در خرید شرکت نمایند.

همان‌گونه که بیان گردید مزایده اموال از قیمت پایه آغاز می‌گردد و هر کس بالاترین قیمت را نسبت به سایر متقاضیان خرید پیشنهاد دهد، به عنوان برنده مزایده اعلام می‌گردد. برنده مزایده باید ده درصد از مبلغ را نقداً پرداخت نماید و باقیمانده قیمت را باید ظرف یک ماه پرداخت نماید. در صورتی که برنده مزایده ظرف یک ماه باقیمانده قیمت را نپردازد، مبلغ واریزی او به نفع دولت ضبط می‌شود و مزایده تجدید می‌گردد. در نوبت دوم مزایده نیز شرایط فروش همان است که در نوبت اول ذکر شد و در صورت پیدا نشدن خریدار در نوبت دوم مزایده، محکوم‌له می‌تواند مال را به قیمت پایه قبول نماید، در غیر این صورت با درخواست محکوم‌علیه مال توقیفی آزاد می‌شود.

هرگاه مالی که مزایده از آن شروع می‌شود خریدار نداشته باشد، محکوم‌له می‌تواند مال دیگری را از محکوم‌علیه معرفی و تقاضای توقیف و مزایده آن را بنماید یا تقاضای تجدید مزایده مال توقیف شده را بنماید.

در پایان جلسه مزایده چنانچه مال به فروش رسد در صورت‌مجلس، تاریخ فروش، خصوصیات مال مورد فروش و بالاترین قیمتی که پیشنهاد شده، نام و مشخصات خریدار در آن نوشته شده و به امضای خریدار و دادورز و نماینده دادسرا می‌رسد.

تسلیم مال به خریدار بعد از پرداخت تمام بهای آن و در صورتی است که در مهلت مقرر راجع به تخلف از مقررات مزایده به دادگاه شکایتی نشده باشد و یا اگر شکایتی شده باشد، دادگاه آن را مردود اعلام کند. چنانچه مال در تصرف شخصی باشد که حقی نسبت به آن دارد؛ مانند مستأجر، مال به همان وضعیت به خریدار تحویل می‌گردد تا متصرف در زمان مقرر آن را به خریدار تسلیم کند.

صورت‌مجلس به پیوست پرونده اجرایی به دادگاهی که قسمت اجرای آن دادگاه اقدام به فروش کرده است، مسترد می‌گردد؛ زیرا تنظیم سند انتقال توسط دادگاه زمانی صادر می‌شود که دادگاه صحت جریان مزایده را احراز نماید.

مطابق ماده 140 قانون اجرای احکام مدنی هرگاه ملک توقیفی مشاع باشد، فقط سهم محکوم‌علیه به فروش می‌رسد، مگر اینکه سایر شرکاء فروش تمام ملک را بخواهند؛ در این صورت ‌طلب محکوم‌له و هزینه‌های اجرایی از حصه محکوم‌علیه پرداخت می‌شود.

علاوه بر مقررات قانونی که درباره مزایده اموال منقول و غیر‌منقول در قانون اجرای احکام مدنی وجود دارد، در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا نیز مقرراتی از سوی قانونگذار پیش‌بینی گردیده است.

مطابق با ماده 121 آیین‌نامه مارالذکر، در اجرای اسناد ذمه‌‌ای یا وثیقه پس از ارزیابی مال و قطعیت آن با رعایت نکات ذیل آگهی مزایده منتشر می‌‌گردد:

• آگهی مزایده اموال غیرمنقول
  

در آگهی مزایده اموال غیرمنقول نکات زیر تصریح می‌‌شود:

نام و نام‌خانوادگی مالک.

محل، حدود، مقدار و توصیف اجمالی ملک.

هرگاه واگذاری منافع در اسناد وثیقه مستند به سند رسمی و در اسناد ذمه‌‌ای مستند به سند رسمی یا عادی باشد، خواه مدت آن منقضی شده یا نشده باشد؛ مراتب با ذکر مال‌الاجاره و آخر مدت اجاره در آگهی مزایده منتشره در روزنامه و آگهی‌‌های الصاقی قید می‌‌گردد.

تعیین اینکه مورد مزایده مشاع است یا مفروز.

تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.

اشاره به اینکه پرداخت بدهی‌‌های مربوط به آب، برق، گاز اعم از حق انشعاب و یا حق اشتراک و مصرف در صورتی که مورد مزایده دارای آنها باشد و نیز بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره تا تاریخ مزایده اعم از اینکه رقم قطعی آن معلوم شده یا نشده باشد، به عهده برنده مزایده است.

روز، محل، ساعت شروع و ختم مزایده.

قیمتی که مزایده از آن شروع می‌‌شود.

• آگهی مزایده اموال منقول
  

در آگهی مزایده اموال منقول نکات زیر تصریح می‌‌شود:

نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن.

روز، محل، ساعت شروع و ختم مزایده.

قیمتی که مزایده از آن شروع می‌‌شود.

آگهی مزایده در یک نوبت در سایت آگهی‌‌های سازمان ثبت و یکی از روزنامه‌‌های الکترونیکی کثیرالانتشار به تشخیص سازمان منتشر و نسخه ‌ای از آن تهیه و در محل وقوع مال و محل مزایده و تابلو اعلانات اداره ثبت اسناد محل الصاق می‌‌شود. فاصله بین انتشار اگهی در سایت سازمان تا روز مزایده نباید کمتر از ده روز و بیشتر از بیست روز باشد. به محض انتشار آگهی مزایده در سایت، نسخه‌‌ای از آگهی مزایده صرفاً جهت اطلاع به متعهد و متعهدله ابلاغ می‌شود. درج آگهی در سایت آگهی‌های سازمان ثبت به منزله انتشار آگهی در روزنامه کثیرالانتشار محلی است.

مطابق ماده 126 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مزایده حضوری است و در یک جلسه از ساعت 9 تا 12 برگزار می‌شود. در صورتی که مال بازداشتی یا مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند، مال با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار می‌شود و اگر مازاد بر طلب داشته باشد از بستانکار وصول می‌گردد. چنانچه مال مورد مزایده مازاد بر طلب داشته باشد، اداره اجرا ضمن تنظیم صورت‌جلسه برگزاری مزایده به بستانکار تفهیم می‌نماید که ظرف یک ماه نسبت به واریز مابه‌‌التفاوت یا واگذاری سهم مشاعی به میزان طلب، اقدام نماید. در صورت عدم حضور بستانکار مراتب مذکور طی اخطار به وی ابلاغ می‌گردد. چنانچه بستانکار اقدام به پرداخت مابه‌التفاوت یا قبول انتقال مشاعی به میزان طلب ننماید، به درخواست متعهد پس از اخذ حقوق دولتی از مازاد، حسب مورد فک رهن یا رفع بازداشت به عمل می‌‌آید.

در صورت تنظیم صورت‌جلسه مزایده و تحویل مال رئیس ثبت با درخواست بستانکار با اخذ ضمانت سهل‌الوصول مناسب یا توقیف مال مورد انتقال در قبال حق‌الاجرا اجازه تنظیم سند انتقال اجرایی را صادر می‌کند. در این صورت حقوق دولتی مزبور تا یک سال از طریق واحد اجرا وصول خواهد شد و با وصول حقوق مزبور از مال توقیفی یا ضمانت اخذ شده رفع اثر می‌گردد.

مطابق ماده 133 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا کتب و رسالات و مقالات خطی صاحب اثر قابل بازداشت و مزایده نیست مگر با رضایت وی.

ماده 136 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا اشعار می‌دارد: "شرکت در مزایده منوط به پرداخت ده درصد از مبلغ پایه کارشناسی به‌ حساب سپرده ثبت و حضور خریدار یا نماینده قانونی او در جلسه مزایده است. برنده مزایده مکلف است مابه‌التفاوت مبلغ فروش را ظرف مدت پنج روز از تاریخ مزایده به ‌حساب صندوق ثبت تودیع نماید و در صورتی که ظرف مهلت مقرر، مانده فروش را به‌ حساب سپرده ثبت واریز نکند، مبلغ مذکور قابل استرداد نبوده و به حساب خزانه واریز خواهد شد. در این صورت، عملیات فروش از درجه اعتبار ساقط و مزایده تجدید می‌گردد.

تبصره (الحاقی 06/12/1398)- فروش مال به نسیه در صورتی جایز است که متعهدٌله فروش به نسیه را قبول و مدیون نیز مازاد را نقداً دریافت و یا نسبت به مازاد نسیه را قبول نمایند. در هر دو صورت خود مسئول وصول خواهند بود و حق مزایده، نقداً دریافت می ‌شود."

همچنین ماده 138 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا اشعار می‌دارد: "در موارد زیر فروش از درجه اعتبار ساقط است و باید آگهی مزایده طبق مقررات تجدید شود:

1. هرگاه فروش در روز و ساعت و یا محلی که در آگهی معین شده به عمل نیاید.
2. هرگاه بدون جهت قانونی مانع خرید کسی شوند و یا بالاترین قیمتی را که پیشنهاد شده است رد کنند.
3. در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا به عمل آید.
4. در صورتی که مباشرین فروش و کارمندان اداره ثبت در خرید شرکت کرده باشند".

مطابق ماده 143 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا عملیات مزایده جز در موارد ذیل متوقف نخواهد شد:

1. وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرائی.
2. اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رأی هیأت نظارت.
3. رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرائی.
4. پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرائی".

همانگونه که در این مقاله ملاحظه نمودید، برخی از تشریفات مزایده در اجرای احکام مدنی محاکم قضایی با تشریفات مزایده در اسناد رسمی لازم‌الاجرا در اداره ثبت اسناد و املاک متفاوت است؛

این تفاوت‌ها را با گروه حقوقی و داوری سپنتا فرا گیرید تا به حقوق خویش واقف گردید.