گروه حقوقی و داوری سپنتا

هیچ امری سخت‌تر از اعتماد به چیزی نیست که هنوز ساخته نشده و این دقیقاً همان کاری است که در قراردادهای پیش‌خرید آپارتمان انجام می‌دهیم. وقتی آپارتمانی را پیش‌خرید می‌کنید، در واقع روی آینده نامرئی سرمایه‌گذاری می‌کنید؛ آینده‌ای که اگر قواعدش را ندانید و در سایه بی‌اطلاعی آن را انجام دهید؛ می‌تواند برایتان گران تمام شود و تبدیل به یک کابوس پر هزینه گردد.

صرف‌نظر از اختلافات مبتلا‌به در خصوص قراردادهای مشارکت در ساخت که معمولاً پایه و اساس پیش‌فروش آپارتمان‌ها می‌باشد، در غالب موارد شرایطی اساسی که مطابق قانون باید برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش رعایت گردد؛ نیز رعایت نمی‌گردد.

در ابتدا ببینیم منظور از قرارداد پیش‌فروش چیست؟

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات قانون پیش‌فروش آپارتمان، قرارداد پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود.

علاوه بر مالک رسمی زمین، اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:

1. سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
2. مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به ‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

چه مواردی در قرارداد پیش‌خرید ساختمان باید مورد تصریح قرار گیرد؟

• اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
• پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
• اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
• مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
• بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
• شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
• زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
• تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
• تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی
• پیش‌بینی روش داوری برای رفع اختلافات ناشی از قرارداد و معرفی داوران
• توافق و تصریح به ضمانت اجرا ناشی از عدم انجام تعهدات

ماده 6 قانون پیش‌فروش ساختمان در خصوص عدم انجام تعهدات پیش‌فروشنده اشعار می‌دارد: "چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید، به شرح ذیل جریمه تأخیر به پیش‌خریدار را باید بپردازد. اجرای مقررات این ماده مانع اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست:

• در صورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده
• در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
• در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
• در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد".

قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی پیش فروش نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

اگر مساحت ملک مورد پیش‌خرید یا پیش‌فروش کمتر یا بیشتر از میزان درج شده در قرارداد بود، چه باید کرد؟

یکی از موضوعاتی که معمولاً در بحث پیش‌خرید یا پیش‌فروش ساختمان‌ها به وجود می‌آید، بحث اختلاف مساحت در ملک است. قانون صراحتاً راه‌حل را اعلام نموده است؛ در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد باشد، صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد. در صورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید. پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

در خصوص وام اخذ شده بر روی ملک موضوع پیش‌فروش به این نحو عمل می گردد که در مواردی که بانک‌ها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد. لازم به ذکر است که در برخی از موضوعات راجع به پیش‌فروش آپارتمان بحث حاکمیت اراده رعایت گردیده است؛ مانند آنکه قانونگذار تصریح نموده است، در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد مطابق توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد از بها، همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق نمایند. پرداخت اقساط می‌بایست با پیشرفت کار تناسب داشته باشد؛ به همین جهت در ماده 12 قانون مارالذکر پیش‌بینی شده است در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید. پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ‌ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل ‌داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام نماید. در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ‌ناظر ساختمان مبنی ‌بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی نسبت به قدرالسهم خود گردد. در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید، در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

یکی از موضوعات مهم در قانون پیش‌فروش آپارتمان موضوع ماده 20 این قانون و داوری الزامی در خصوص اختلافات است. قانونگذار در این ماده بیان داشته است: "کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. در صورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی خواهد بود".