گروه حقوقی و داوری سپنتا

ابتدا باید بدانیم منظور از خیار چیست؟

خيار یعنی حق فسخ عقد لازم، به عبارت بهتر خيار یا اختيار فسخ عبارت است از حق برهم زدن عقد لازم. خيارات تنها در عقود لازم قابل اعمال می‌باشند و در عقود جایز راه ندارند زیرا که مطابق ماده 186 قانون مدنی، عقد جایز آن است که هر یک از طرفين بتوانند هر وقت بخواهند آن را فسخ کنند یا بر هم بزنند.

قانونگذار در ماده 396 قانون مدنی انواع خیارات را به شرح ذیل برشمرده است:

• خيار مجلس: هر یک از متبایعين بعد از عقد فی‌المجلس و مادام که متفرق نشده‌اند، اختيار فسخ معامله را دارند. خيار مجلس اختصاص به یک طرف عقد بيع ندارد و برای هر دو طرف آن به وجود می‌آید. در بيع به وسيله مکاتبه (تلفنی، اینترنتی) خيار مجلس نيست، هرچند نظر مخالف هم در این باره وجود دارد. در معامله با خود (یعنی معامله‌ای که یک نفر وکيل دو طرف عقد باشد) خيار مجلس وجود ندارد. اگر معامله به وکالت منعقد شده باشد، وکيل خيار ندارد، مگر اینکه وکالت در فسخ نيز به او داده شده باشد. مرگ یکی از طرفين در حکم جدایی است و وارثان متوفی نمی‌توانند بعد از فوت در مجلس عقد حاضر شوند و بيع را فسخ کنند.
• خيار حيوان: اگر مبيع حيوان باشد مشتری تا سه روز از حين عقد اختيار فسخ معامله را دارد. خيار حيوان فقط مخصوص مشتری است. خيار حيوان در بيع حيوان زنده وجود دارد؛ حی یعنی زنده.
• خيار شرط: در عقد بيع ممکن است شرط شود که در مدت معين برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص ثالث اختيار فسخ معامله باشد. خيار شرط با شرط خيار مترادف است. خيار اشتراط یا حق عدول از معامله یا اختيار انصراف از معامله نيز نام‌های دیگر این خيار است. خيار شرط اختصاص به یک طرف ندارد، این خیار را برای هر دو طرف یا برای ثالث می‌توان شرط کرد. خيار شرط بر دو قسم است: متصل و منفصل. خيار شرط متصل خيار شرطی است که ابتدای آن، زمان عقد است و اگر در عقد ابتدای مدت خيار شرط ذکر نشود این خيار متصل محسوب می‌گردد. خيار شرط منفصل خيار شرطی است که ابتدای آن بعد از عقد می‌باشد.  اصل بر متصل بودن شرط خیار است. انتهای خيار شرط باید مشخص باشد یا به عبارت دیگر مدت آن باید مشخص باشد و اگر مدتش مشخص نباشد، طبق ماده 401 قانون مدنی هم شرط باطل است و هم عقد. هرگاه مدت خيار معلوم نباشد، اعم از اینکه برای آن اصلاً مدتی ذکر نشود و یا اینکه خيار شرط برای هميشه و یا به مدت عمر شخصی باشد، چون معلوم نيست که حق فسخ تا چه زمانی ادامه دارد، در صورت معوض بودن عقد، معامله غرری و باطل خواهد بود. خيار شرط تنها خياری است که می‌تواند برای ثالث نیز در نظر گرفته شود که در این صورت با فوت ثالث خيار به وراث او نمی‌رسد، مگر شرط خلاف شده باشد؛ لکن در جایی که خیار برای طرفین عقد است با فوت طرفين، خيار به ورثه می‌رسد مگر شرط خلاف آن شده باشد یا به عبارت دیگر مباشرت فرد در اعمال خیار شرط شده باشد. خيار شرط دو ویژگی دارد که آن را از باقی خيارات متمایز می‌کند: ویژگی اول) خيار شرط ناشی از عقد است یعنی اینکه خيار شرط باشد یا نباشد بستگی به اراده طرفين دارد، طرفين بخواهند در عقد شرط می‌گذارند و اگر نخواهند نمی‌گذارند. اما بقيه خيارات ناشی از قانون است و به اراده طرفين نيست. بنابراین می‌توان گفت خيار شرط منشأ قراردادی دارد و بقيه خيارات منشأ قانونی دارند. ویژگی دوم) خيار شرط تنها خياری است که ثالث هم حق اعمال آن را دارد؛ بقيه خيارات مربوط به طرفين عقد است. مطابق ماده 1069 قانون مدنی: شرط خيار فسخ نسبت به عقد نکاح باطل است ولی در نکاح دائم شرط خيار نسبت به صداق جایز است مشروط بر اینکه مدت آن معين باشد و بعد از فسخ مثل آن است که اصلاً مهر ذکر نشده باشد.
• خيار تأخير ثمن: اگر مبيع عين خارجی یا در حکم آن بوده و برای تأدیه ثمن یا تسليم مبيع بين متبایعين اجلی معين نشده باشد، چنانچه سه روز از تاریخ بيع بگذرد و در این مدت نه بایع مبيع را تسليم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع مختار در فسخ معامله می‌شود. خيار تأخير ثمن فقط مختص به عقد بیع و مخصوص بایع است. برای تحقق خيار تأخير ثمن جمع شدن چهار شرط لازم است: شرط اول) مبيع کلی نباشد؛ خيار تأخير ثمن در بيع کلی راه ندارد و صرفاً در بيع عين معين و کلی در معين ایجاد می‌شود. شرط دوم) مبيع  و ثمن هر دو حال باشند یعنی هيچ کدام مؤجل نباشند. شرط سوم) سه روز از تاریخ بيع بگذرد. پس این خيار بعد از عقد به وجود می‌آید. اصل بر این است که باید از بيع سه روز بگذرد اما دو استثنا در این باره وجود دارد: استثنا اول در اموالی که کمتر از سه روز فاسد می‌شوند؛ خيار از زمانی است که مال در شرف فساد قرار می‌گيرد. استثناء دوم در اموالی که دارای نوسان قيمت است؛ خيار از زمانی است که مال در نوسان قيمت قرار می‌گيرد. شرط چهارم) در این سه روز نه بایع تمام مبيع را داده باشد و نه مشتری تمام ثمن را داده باشد. پس اگر بایع تمام مبيع را تسليم نماید و مشتری تمام ثمن را تأدیه نماید، دیگر خيار وجود نخواهد داشت. باید توجه داشت که تسليم بعض از مبيع یا تأدیه بعض از ثمن مانع ایجاد خيار نيست پس اگر قسمتی از مبيع یا ثمن تسليم شده، خيار همچنان وجود دارد.
• خيار رؤیت و تخلف از وصف: خيار رؤیت این است که یک نفر مالی را ندیده و به وصف خریده یا از روی نمونه خریده یا اینکه مال را قبلاً دیده و به اعتبار شناخت قبلی خریده و پس از معامله می‌بيند فرق کرده است؛ این را خيار رؤیت گویند. خيار رؤیت در عقد کلی نيست یعنی این خيار صرفاً در عين معين و کلی در معين راه دارد. خيار رویت غير از بيع در سایر عقود نيز راه دارد و مختص بيع نيست؛ این خیار هم برای مشتری است و هم برای بایع.
• خيار غبن: خيار غبن اختصاص به یک طرف ندارد، هر طرفی که در معامله غبن داشته باشد؛ خيار دارد، یعنی اگر مشتری گران بخرد خيار دارد و اگر بایع ارزان بفروشد، خيار دارد. به متضرر، مغبون گویند و به ضرر زننده، غابن گویند. هر غبنی موجب پيدایش خيار براي مغبون نمی‌گردد؛ بلکه به موجب ماده 416 قانون مدنی مغبون هنگامی حق فسخ دارد که غبن فاحش باشد. فاحش در لغت به معنای بسيار، زیاد، آنچه از حد بگذرد آمده است. مطابق ماده 417 قانون مدنی غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد. خيار غبن تنها ویژه عين معين نيست و در کلی در معين و کلی فی‌الذمه نيز راه دارد. خيار غبن با عقد به وجود می‌آید؛ ملاک عدم تعادل دو عوض در زمان عقد است. خيار غين در عقود معوض راه دارد نه در عقود غير معوضی که شرط عوض شده باشد. اصولاً خيار غبن در عقود مسامحه‌ای راه ندارد. خيار غبن مختص به جاهل است؛ به عبارت بهتر مغبون در صورتی خيار غبن دارد که در حين معامله از قيمت عادله آگاه نباشد. اصل بر جهل است یعنی اصل، عدم علم است پس مدعی کسی است که ادعا می‌کند طرف مقابلش عالم بوده است.
• خيار عيب: اگر در مبیع عیبی باشد، مشتری خيار دارد و اگر ثمن معيوب باشد بایع خيار دارد. مطابق قانون، خيار عيب ویژه عين معين و کلی در معين است و در بيع کلی راه ندارد؛ بنابراین اگر در بيع کلی، بایع مصداق معيوبی را تسليم نماید، مطابق ملاک ماده 482 قانون مدنی مشتری ابتدا باید بایع را الزام می‌کند (الزام به دادن غير معيوب یا تبدیل آن به سالم) و اگر الزام ممکن نشد مشتری می‌تواند به استناد خيار تعذر تسليم عقد را فسخ کند. خيار عيب با عقد یا بعد از عقد به وجود می‌آید که دو حالت دارد: حالت اول: اگر عيب، زمان عقد باشد خيار عيب با عقد است. حالت دوم: اگر عيب بعد از عقد به وجود بياید، خيار بعد از عقد است. مطابق ماده 423 قانون مدنی خيار عيب وقتی برای مشتری ثابت می‌شود که عيب، مخفی و موجود در حين عقد باشد. همچنین ماده 425 قانون مدنی اشعار می‌دارد: عيبی که بعد از بيع و قبل از قبض در مبيع حادث شود در حکم عيب سابق است.  در خيار مجلس و حيوان و شرط اگر مبيع بعد از تسليم و در زمان خيار بایع یا متعاملين تلف یا ناقص شود بر عهده مشتری است و اگر خيار مختص مشتری باشد تلف یا نقص به عهده بایع است. خيار عيب مربوط به جاهل است. جاهل کسی است که عيب را ندیده یا عيب مخفی بوده و ندیده یا عيب آشکار بوده اما مشتری متوجه آن نشده است. ملاک تشخيص شخصی است. به عبارت دیگر، مشتری هنگامی خيار عيب دارد که ملتفت به عيب نباشد، خواه عيب واقعا مستور (پوشيده) بوده و یا اینکه ظاهر بوده ولی مشتری از آن آگاه نباشد، در این صورت مشتری می‌تواند عقد را فسخ کند یا مطالبه ارش نماید. هرگاه فروشنده با علم به وجود عيب، خریدار را ترغيب به معامله کند نوعی فریب در کار وی وجود دارد و خریدار حق دارد به استناد خیار تدليس هم معامله را فسخ کند. خيار عيب تنها خياری است که به صاحبش دو حق می‌دهد یا فسخ یا ارش در حالی که تمامی خيارات فقط حق فسخ به صاحبش می‌دهد.

ارش چیست؟

ارش، مابه‌التفاوت مبيع سالم و معيوب است. برای محاسبه ارش یک فرمول وجود دارد که در ماده 427 قانون مدنی آمده است. ماده 427 قانون مدنی بیان می‌دارد: اگر در مورد ظهور عيب، مشتری اختيار ارش کند تفاوتی که باید به او داده شود به طریق ذیل معين می‌گردد:  قيمت حقيقی مبيع در حال بی‌عيبی و قيمت حقيقی آن در حال معيوبی توسط اهل خبره معين شود. اگر قيمت آن در حال بی‌عيبی مساوی با قيمتی باشد که در زمان بيع بين طرفين مقرر شده است تفاوت بين این قيمت و قيمت مبيع در حال معيوبی مقدار ارش خواهد بود و اگر قيمت مبيع در حال معيوبی کمتر یا زیادتر از ثمن معامله باشد نسبت بين قيمت مبيع در حال معيوبی و قيمت آن در حال بی‌عيبی معين شده و بایع باید از ثمن مقرر به همان نسبت نگاه داشته و بقيه را به عنوان ارش به مشتری رد کند. در بعضی از موارد مشتری، حق فسخ ندارد و فقط می‌تواند ارش بگيرد که این موارد عبارتند از:

• مبيع  دست مشتری تلف شود.
• مشتری، مبيع معيوب را به دیگری به صورت ارادی منتقل کند. در صورتی که انتقال به غير بدون آگاهی از عيب صورت گرفته باشد در این صورت حق فسخ ساقط می‌شود ولی حق ارش باقی می‌ماند، اگر به دليلی آن انتقال (بيع) فسخ یا اقاله شود و مبيع به نزد خریدار بازگردد او حق فسخ را به استناد عيب دارد ولی اگر انتقال به غير با آگاهی از عيب باشد انتقال در این شرایط به معنای اسقاط خيار عيب و رضاي به معامله است.
• مبيع، دست مشتری تغيير کند مثلا مبيع گندم بوده و تبدیل به آرد شده است.
• در دست مشتری یک عيب دیگر در مبيع ایجاد شود در این صورت نيز مشتری حق فسخ ندارد و فقط می‌تواند ارش بگيرد. لکن این امر سه استثنا دارد یعنی با وجود آنکه عيب جدید به وجود آمده باز هم حق فسخ وجود دارد: عيب جدید ناشی از عيب قدیم (سابق) باشد، عيب جدید در زمان خيار مختص مشتری (مجلس، حيوان و شرط) باشد، عيب جدید بعد از عقد و قبل از قبض حادث شده باشد.

• خيار تدليس: تدليس در لغت یعنی تاریکی و در اصطلاح یعنی عملياتی که باعث فریب بشود. عمليات فریبنده باید قبل از معامله باشد و به کار رود تا رغبت به انجام معامله ایجاد کند. این عمليات فریبنده دو نوع است: گاهی عيب کالا را می‌پوشاند، گاهی کالا عيب ندارد و با عمليات یک وصفی در آن نشان داده می‌شود که کالا آن وصف را ندارد. یکی از مصادیق تدليس دروغی است که وصف موهومی را به طور قاطع به کالا نسبت دهد و خارج از امور تبليغاتی باشد. خيار تدليس اختصاص به یک طرف معامله ندارد یعنی هر طرف تدليس کند طرف دیگر خيار تدليس دارد . بی‌مبالاتی خریدار در احراز وصف واقعی مبيع و حفظ منافع خود مانع از تدليس نيست. اگر ثالث تدليس کند کسی خيار ندارد، برای خيار تدليس حتماً باید طرف عقد تدليس کند.
• خيار تبعض صفقه: خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می‌شود که عقد بيع نسبت به بعض مبيع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتري حق خواهد داشت بيع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بيع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بيع باطل بوده است ثمن را استرداد کند. صفقه یعنی معامله و عقد و معنای دیگر آن کالا است . تبعض یعنی بعض بعض شدن، تکه تکه شدن. تبعض صفقه یعنی یک عقد دو تکه می‌شود و یک تکه از عقد دارای مشکل می‌شود. خيار تبعض صفقه مربوط به یک عقد است یعنی حتماً در یک عقد باید باشد، هرگاه در عقدی چند کالا در برابر یک ثمن بود یک عقد است. در خيار تبعض صفقه قسمتی از عقد که باطل است؛ قسمت صحيح را هم می‌توان فسخ کرد یعنی فسخ در خيار تبعض صفقه نسبت به قسمت صحيح عقد است. همچنين هرگاه بخشی از قرارداد، منفسخ یا فسخ شود (یعنی به هر شکل منحل شود) خيار تبعض صفقه پدید می‌آید. این خيار مختص به یک نفر نيست هر طرف که عقد نسبت به او دو تکه، شود خيار دارد. خيار تبعض صفقه در کلی فی‌الذمه هم راه دارد. خيار تبعض صفقه می‌تواند با عقد یا بعد از عقد به وجود ‌آید و همچنین خيار تبعض صفقه مختص به جاهل است. خيار تبعض صفقه معمولاً در جایی است که دو کالا در یک عقد و در برابر یک ثمن وجود داشته باشد. اما این خيار می‌تواند در یک کالا هم باشد. مثلاً من یک ماشين را به شما فروختم که سه دانگ ماشين مال من است و سه دانگ دیگرش مال دیگری (غير) و مالک سه دانگ معامله فضولی خود را رد می‌کند که این هم خيار تبعض صفقه می‌باشد.
• خيار تخلف شرط: احکام خيار تخلف شرط به طوری است که در مواد 234 الی 245 قانون مدنی ذکر شده است. مطابق ماده 234 قانون مدنی شرط بر سه قسمت است: شرط صفت؛ شرط نتيجه و شرط فعل نفیاً یا اثباتاً. شرط صفت عبارت است از شرط راجع به کيفيت یا کميت مورد معامله. شرط نتيجه آن است که تحقق امری در خارج شرط شود. شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملين یا بر شخص خارجی شرط شود. پس  خيار تخلف از شرط سه مورد است: خيار تخلف از شرط صفت، خيار تخلف از شرط نتيجه و خيار تخلف از شرط فعل. این خيار اختصاص به یک طرف ندارد و هر طرف که از شرط تخلف کند طرف دیگر خيار دارد. خيار تخلف از شرط صفت در کلی نيست چون شرط صفت در کلی راه ندارد. ولی خيار تخلف از شرط نتيجه و خيار تخلف از شرط فعل در عقد کلی هست. خيار تخلف از شرط صفت و خيار تخلف از شرط نتيجه با عقد به وجود می‌آید چون تا عقد منعقد شود یا صفت هست یا نيست و تا عقد منعقد شود یا نتيجه هست یا نيست؛ ولی خيار تخلف از شرط فعل بعد از عقد به وجود می‌آید چون باید ببينيم بعد از عقد طرف مقابل به شرط فعل عمل می‌کند یا نه؛ اگر عمل نکرد باید الزام شود و اگر الزام هم ممکن نشد نهایتاً می‌توان فسخ را اعمال نمود.

علاوه بر ده نوع خیار مارالذکر، دو نوع خیار دیگر در قانون وجود دارد که اگرچه صراحتاً نامی از آنها برده نشده است اما احکام آن در قانون مدنی وجود دارد. این دو خیار عبارتند از:

• خيار تعذر تسليم: خیار تعذر تسلیم مورد تصریح قانونگذار قرار نگرفته است، لکن دو ماده 488 و 528 قانون مدنی که در مبحث عقد اجاره آمده است در باب این خیار است. لازم به ذکر است خيار تعذر تسليم اختصاص به یک طرف ندارد. ماده 488 قانون مدنی بیان می‌دارد اگر شخص ثالثی بدون ادعاي حقی در عين مستأجره یا منافع آن مزاحم مستأجر گردد، در صورتی که قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود، می‌تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می‌تواند به مزاحم رجوع کند. ماده 528 قانون مدنی نیز بیان می‌دارد اگر شخص ثالثی قبل از اینکه زمين مورد مزارعه تسليم عامل شود آن را غصب کند عامل مختار بر فسخ می‌شود ولی اگر غصب بعد از تسليم واقع شود حق فسخ ندارد. هر طرف که تسليم نسبت به او متعذر بشود، خيار دارد. خيار تعذر تسليم در کلی هم هست و بيشترین مصداق آن در کلی است منتهی همانگونه که بیان نمودیم قاعده کلی این است اول الزام و اگر الزام ممکن نشد خيار تعذر تسليم اعمال می‌شود. خيار تعذر تسليم بعد از عقد به وجود می‌آید چون اگر زمان عقد تسليم مقدور نباشد، عقد باطل است.
• خيار تفليس: در صورتی که مشتری مفلس شود و عين مبيع نزد او موجود باشد بایع حق استرداد آن را دارد و اگر مبيع هنوز تسليم نشده باشد بایع می‌تواند از تسليم آن امتناع کند. برای پيدایش خيار تفليس سه شرط لازم است: یکی از دو عوض عين معين باشد و آن دیگری کلی باشد (هر دو عوض نباید عين معين باشد). آن طرفی که می‌خواهد مصداق کلی را بدهد قبل از اینکه مصداق را بدهد مفلس شود (بعد از عقد و قبل از تسليم). عوضی که عين معين است موجود باشد خواه تسليم شده باشد یا نشده باشد. با جمع شدن این سه شرط آن کسی که عين معين را تمليک کرده (که ممکن است تسليم کرده باشد یا تسليم نکرده باشد) خيار تفليس دارد و می‌تواند عقد را فسخ کند و عين معين را پس بگيرد (چون عين معين موجود است) و داخل غرما نشود. با اینکه خيار تفليس در عقد بيع آمده ولی مختص عقد بيع نيست و در همه عقود معوض اجراء می‌شود. خيار تفليس بعد از عقد به وجود می‌آید چون اگر در زمان عقد طرف مفلس باشد عقد باطل است.

خيارات از نظر مدت به سه گروه تقسیم می‌شوند:

• گروه اول: خيارات مدت‌دار که شامل خیار مجلس، خیار حیوان و خیار شرط است.
• گروه دوم: خيارات فوری، خياراتی هستند که مدت ندارند ولی فوری‌اند یعنی از تاریخ علم به وجود خيار صاحب حق فسخ بایستی فوراً آن را اعمال کند. اصل این است که خيار، فوری نيست (اصل بر عدم فوریت خيار است) پس خيارهای فوری استثناء هستند و نياز به تصریح دارند. خيارات فوری شامل خیار رؤیت، خیار غبن، خیار عیب و خیار تدلیس است.
• گروه سوم: خيارات غير فوری که نه مدت دارند و نه فوری هستند. خیارات غیر فوری عبارتند از: خيار تأخير ثمن، خيار تبعض صفقه، خيار تخلف از شرط، خيار تفليس و خيار تعذر تسليم.

اسقاط کافه خیارات به چه معناست؟

در مبایعه نامه‌هایی که در مشاورین املاک تنظیم می‌گردد، یک جمله وجود دارد: "کلیه خیارات از جمله خیار غبن، اگرچه فاحش و افحش به استثناء خیار تدلیس با اقرار از طرفین سلب و ساقط گردید". پذیرش این جمله و امضای آن به معنای آن است که اگر جهات قانونی برای فسخ وجود داشته باشد، دیگر نمی‌توان از آن استفاده نمود؛ به عبارت دیگر اسقاط خیارات به معنای از دست دادن حق فسخ قرارداد می‌باشد.