اجاره فقط یک قرارداد نیست؛ پلی است میان مالکیت و استفاده، میان قانون و زندگی روزمره. اما این پل بدون شناخت صحیح قواعدش ممکن است فرو ریزد.


عقد اجاره چیست؟

در قانون مدنی عقد اجاره تملیک منافع به عوض معلوم تعریف گردیده است. به عبارت دیگر در عقد اجاره مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود؛ فلذا اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌نامند. مورد اجاره می‌تواند اشیاء، حیوان یا انسان باشد.


در اجاره اشیاء باید مدت اجاره معین باشد و الا عقد اجاره باطل است. مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که طرفین تعیین می‌نمایند و در صورت عدم تعیین، شروع آن از تاریخ عقد اجاره است.


در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است تا عقد به نحو صحیح واقع شود.


مالی را می‌توان به عنوان عین مستأجره قرار داد که با انتفاع از عین، اصل مال باقی بماند و از بین نرود.


برای صحت عقد اجاره لازم نیست که مؤجر مالک عین مستأجره باشد، ولیکن باید مالک منافع باشد تا بتواند عقد اجاره را منعقد سازد.


آیا مستاجر می‌تواند مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید؟

پاسخ مثبت است، مستأجر می‌تواند عین مستأجره را اجاره دهد؛ مگر اینکه در عقد اجاره شرط خلاف آن شده باشد، فلذا در صورتی که در مقام موجر هستید و می‌خواهید مستأجر شما امکان انتقال منافع عین مستأجره را به دیگری نداشته باشد، می‌بایست صراحتاً در عقد اجاره قید نمایید که مستأجر تنها حق دارد بالمباشره از منافع عین مستأجره استفاده نماید و تحت هیچ شرایطی اجازه انتقال منافع به غیر را ندارد.


آیا مالک ملک مشاع می‌تواند منافع ملک خویش را به موجب عقد اجاره به مستاجر واگذار نماید؟

بله، مالک ملک مشاع نیز می‌تواند آن را اجاره بدهد، لیکن اگر بخواهد آن را به تصرف مستأجر بدهد، می‌بایست اذن سایر شرکاء را بگیرد و با اذن آنها ملک را به تصرف مستأجر بدهد.


اگر در مدت عقد اجاره، عین مستأجره نیاز به تعمیرات داشته باشد که تأخیر در انجام این تعمیرات باعث ضرر مالک می‌شود، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات شود حتی اگر در طول دوره تعمیرات نتواند از کل یا جزء عین مستأجره استفاده نماید، در این حالت قانونگذار برای مستأجر حق فسخ در نظر گرفته است.


آیا مستاجر در قبال تلف یا نقص عین مستاجره مسئول است؟

در حالت کلی می‌توان گفت مستأجر مسئولیتی نسبت به عین مستأجره ندارد؛ مگر اینکه مرتکب تعدی یا تفریط گردد که در این صورت اگر موجر قادر بر منع مستأجر نباشد، می‌تواند عقد اجاره را فسخ نماید.


تکالیف مستاجر چیست؟

مستأجر باید:

  • در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف عمل نماید و تعدی یا تفریط نکند.
  • از عین مستأجره برای همان مصرف معین در عقد اجاره استفاده کند.
  • اجاره‌بها یا مال‌الاجاره را در مواعد تعیین شده به مؤجر پرداخت نماید یا در صورت عدم تعیین نقداً آن را پرداخت نماید.


آیا عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر از بین می‌رود؟

خیر، در حالت کلی باید گفت که عقد اجاره یک عقد لازم است؛ فلذا با فوت مؤجر یا مستأجر از بین نمی‌رود، اما اگر مؤجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع بوده اجاره با فوت مؤجر از بین می‌رود و اگر در عقد اجاره شرط مباشرت مستأجر شده باشد با فوت مستأجر عقد اجاره از بین می‌رود.


چنانچه مدت اجاره به پایان رسید اما مستأجر برخلاف تعهد خویش از تخلیه و تحویل ملک امتناع نمود، موجر چه اقدام قانونی می‌تواند انجام دهد؟

اگر قرارداد راجع به ملک مسکونی باشد و شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 را داشته باشد، موجر می‌تواند با اخذ دستور تخلیه در زمانی نسبتاً کوتاه ملک را تخلیه و تحویل بگیرد؛ در غیر این صورت ناگزیر به اخذ حکم تخلیه می‌باشد که تشریفات رسیدگی آن طولانی‌تر از اخذ دستور تخلیه است. در خصوص اماکن تجاری به دلیل آنکه در غالب موارد با مباحث سرقفلی و حق کسب و پیشه گره خورده است؛ مقررات دیگری حاکم است.


در حال حاضر چهار قانون بر روابط موجرین و مستأجرین حاکم است:



هر روز هزاران نفر خانه‌ای را اجاره می‌دهند، ماشینی کرایه می‌کنند و یا منافع ملکی را برای مدتی واگذار می‌کنند؛ بدون اینکه بدانند وارد یکی از مهم‌ترین عقود در قانون مدنی شده‌اند، کمتر کسی بر قواعد دقیق و حقوقی پشت این روابط آگاه است. وکلای متخصص گروه حقوقی و داوری سپنتا در کنار شما هستند تا این قواعد حقوقی را بشناسید و عقود خویش را به نحو صحیح منعقد نمایید.