عقد بیع

از خرید ساده روزانه تا تنظیم قرارداد خرید یک ملک که حاصل دست‌رنج عمر شماست، همه با عقد بیع انجام می‌پذیرد؛ فلذا آشنایی با مفهوم و ارکان آن برای هر فردی که در جامعه زندگی می‌کند، ضروری است.

ماده 338 قانون مدنی عقد بیع را به شرح ذیل تعریف نموده است:

"عقد بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم ."

اگر بخواهیم مفهوم عقد بیع را تشریح کنیم، باید ارکان اساسی در عقد بیع را شناسایی کنیم، این ارکان عبارتند از:

1. وجود یک شخص به عنوان فروشنده (بایع)
2. وجود یک شخص به عنوان خریدار (مشتری)
3. آنچه موضوع عقد بیع است یا آنچه عرف به عنوان کالا می‌شناسد (مبیع)
4. بهای کالا یا بهای مورد معامله (ثمن)

فلذا با شناخت ارکان عقد بیع، در تعریفی ساده می‌توان گفت عقد بیع عبارت است از این که شخصی که قصد فروش کالایی را دارد، مالکیت کالا را به شخصی که قصد خرید همان کالا را دارد، در قبال دریافت بهای آن، واگذار می‌نماید.

در عقد بیع اراده طرفین برای نقل و انتقال را اراده انشایی می‌گویند و برای تحقق این عقد وجود این اراده لازم است و علاوه بر وجود آن توافق اراده‌ها نیز واجب است، زیرا که در صورت فقدان هر یک از موارد فوق، وجود عقد ممکن است متزلزل گردد و یا اساساً عقد ایجاد نگردد. به عنوان مثال اگر شخص (الف) به شخص (ب) بگوید که ماشین بنز خویش را به شما می‌فروشم، ولیکن شخص (ب) بجای عقد بیع، بیان کند که ماشین موصوف را به عنوان عین مستأجره دریافت می‌نماید، به علت عدم توافق اراده‌ها، هیچ یک از عقود بیع و اجاره، ایجاد نمی‌گردد.

موضوع دیگر این است که در عقد بیع، کالا (مبیع) و بهای آن باید دقیقاً مشخص گردند؛ تا جایی که در خصوص ثمن یا بهای کالا در متن ماده 338 قانون مدنی از عنوان عوض معلوم استفاده گردیده است و جالب است که قانون‌گذار اعلام داشته اگر در عقد بیع شرطی درج گردد که منجر به جهل به مبیع و ثمن گردد، این شرط باطل و مبطل عقد بیع است. اگر در عقد بیع قید گردد مشتری هر زمان توانایی مالی داشت، ثمن را پرداخت می‌نماید، شرط و عقد هر دو باطل هستند.

مبیع در قانون ایران به سه شکل معرفی گردیده است:

1. عین معین
2. کلی در معین
3. کلی ما‌فی‌الذمه

که در هر کدام از موارد سه‌گانه فوق به نحو صحیح باید علم به مبیع به وجود آید و در صورت فقدان علم در خصوص هر کدام، آثار قانونی بر عقد بیع مترتب نخواهد شد.

عین معین مالی است که در عالم خارج، جدای از سایر اموال با ضمیر اشاره قابل تعیین و تشخیص است. مانند: این خانه، آن اتومبیل، این زمین و … .

کلی در معین مالی است که اجزا مساوی دارد و در عالم خارج آن اجزا قابل مشاهده است، لکن مصادیق آن باید جدا شود، مانند یک تن برنج از ده تن برنج موجود در انبار.

کلی مافی‌الذمه مالی است که اوصاف، جنس و مقدار آن تعیین می‌شود و در عالم خارج صادق بر افراد عدیده می‌باشد، به عبارت دیگر در تعهد و ذمه متعهد قرار می‌گیرد تا آن را مطابق اوصاف تهیه و به متعهدله تحویل دهد، به عنوان مثال تعهد به تحویل ده دستگاه یخچال ۱۲ فوت سفید آزمایش.

سندی که برای عقد بیع تنظیم می‌گردد به عنوان مبایعه‌نامه شناخته می‌شود که این اصطلاح با قولنامه کاملاً متفاوت است ولیکن در عرف زمانی که مالی مورد خرید و فروش قرار می‌گیرد، اشتباهاً بیان می‌نمایند که آن مال را قولنامه کردم در صورتی که نام صحیح سندی که تنظیم گردیده، مبایعه‌نامه است.

اشتباه دیگری که بین عوام شایع است، این است که در زمان خرید و فروش باید ولو یک ریال توسط خریدار به فروشنده پرداخت گردد؛ این موضوع هم کاملاً اشتباه است، زیرا در عقد بیع به محض ایجاب از سوی فروشنده و تحقق قبول از سوی خریدار عقد بیع ایجاد می‌گردد و هر یک از طرفین می‌تواند اجرای تعهدات مالی و غیر مالی را از طرف مقابل بخواهد.

قانون از عقد بیع حمایت می‌کند اما این حمایت تا جایی است که قرارداد به درستی تنظیم شده باشد و حقوق طرفین رعایت گردد. اگر می‌خواهید معامله‌ای مطمئن داشته باشید و یا به دنبال راهکار قانونی برای حل یک اختلاف در این زمینه هستید، انتخاب یک مشاور حقوقی متخصص کلید آرامش و موفقیت شماست.